In questi tempi di pandemia abbiamo ricevuto centinaia di richieste di aiuto e di consulenza, la maggior parte delle quali ruotano attorno al seguente quesito: qual è la sorte dei contratti sottoscritti prima dello scoppio della pandemia?

In particolare, cosa succede in caso di mancata sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita immobiliare? Cosa fare per evitare di perdere la caparra versata?

Per rispondere a questi legittimi dubbi abbiamo deciso di ospitare il contributo di un professionista del settore, Jacopo Tartaglia, il quale oltre ad essere un cliente dello Studio ormai da diversi anni, cura un blog specializzato in materia immobiliare.

Buona lettura!

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Mai come in questo periodo, aprile 2020 in piena epidemia da coronavirus, è attuale il tema della perdita della caparra conferita per l’acquisto di un immobile.

Siamo tutti portati a vedere incertezza nel futuro, sia acquirenti che venditori. In questa situazione l’istinto naturale è di non investire i propri risparmi (nel caso si stesse comprando casa) oppure di non lasciare il certo per l’incerto (nel caso si stia vendendo casa).

Sicuramente saprai che, in linea generale, nel caso in cui il contratto preliminare non venga rispettato la caparra viene persa. Ci sono diversi tipi di caparra e acconti che in caso di inadempienza hanno funzionamenti diversi, se vuoi approfondire ti consiglio di leggere anche questo articolo:

• Caparra e acquisto casa: tutto quello che devi sapere

Adesso voglio spiegarti come puoi, invece, provare ad evitare (o perlomeno limitare) il danno economico derivante dalla caparra, nel caso tu non voglia o non possa rispettare gli impegni presi nel contratto preliminare di compravendita.

Oltre al danno economico diretto, devi cercare di evitare anche il rischio di essere citato in giudizio dalla controparte, per danni oppure per ottenere l’esecuzione forzata del contratto (potrebbe farlo!).

Come evitare la perdita della caparra

Se stai pensando che non riuscirai a rispettare il contratto, devi prevedere per tempo quello che potrebbe succedere e avere un piano chiaro.

Il consiglio in questi casi è sempre quello di farsi assistere da un avvocato per analizzare la situazione specifica e trovare la soluzione migliore.

In ogni caso continuando a leggere comprenderai le 4 possibilità che si prospettano arrivato a questo punto. Le elencherò dalla migliore alla peggiore (con migliore intendo quella che ti creerà meno problemi).

1. Rispetta il contratto

Potrebbe sembrare un controsenso, in realtà è la migliore cosa che tu possa fare. Sarà difficile. Magari dovrai chiedere aiuto a qualcuno, dovrai farti prestare i soldi e magari passerai qualche brutta giornata sotto stress.

Ci sono però alcuni lati positivi da tenere in considerazione:

• Anche se non riuscirai a rispettare le condizioni contrattuali avrai fatto tutto il possibile. Ti consiglio anche di tenere traccia di tutto, manda comunicazioni scritte o e-mail… Questo ti servirà per dimostrare che hai fatto quanto in tuo potere per non tirarti indietro.
• Se riuscirai a tener fede al contratto non perderai i soldi della caparra (o non dovrai restituirla).
• Qualora riuscissi nell’impresa la controparte, ovviamente, non potrà citarti in giudizio.

Rispettare gli impegni presi è sempre l’idea migliore, anche se a volte può sembrare scomoda o fare paura. 

1. Trova un accordo stragiudiziale

 In poche parole un accordo con la controparte in via bonaria e senza arrivare in tribunale. 

Se vuoi rescindere da un contratto è la strada migliore da seguire. Potresti anche recuperare i soldi che rischi di perdere (o almeno una parte) se la controparte è disposta ad un accordo. 

Ovviamente il massimo sarebbe non perdere niente in termini di denaro, ma devi essere disposto a lasciare qualcosa alla controparte. In fin dei conti lei contava sul contratto e potrebbe aver preso altri impegni economici, confidando nell’accordo che avevate stipulato.

L’obiettivo primario, se si decide di perseguire questo accordo, è evitare la possibilità di ripercussioni. Ovvero evitare di essere citato in giudizio.

Lo scopo si raggiunge sottoscrivendo, con la controparte, una scrittura privata dove si specifica che il contratto è risolto e nessuna delle due parti ha più niente da pretendere dall’altra.

1. Causa di forza maggiore

Se le prime due strade non portano a nessun risultato, dovrai dimostrare di essere nell’impossibilità di rispettare l’impegno preso.

Non è una passeggiata e dovrai dimostrarlo con un giudizio. Assicurati che ne valga davvero la pena e di aver fatto quanto era in tuo potere per non mancare agli accordi (vedi punto 1).

Una cosa importante. La motivazione (la causa di impedimento), oltre ad essere così forte da impedire in tutti i modi il rispetto degli accordi, doveva essere anche imprevedibile nel momento in cui è stato stipulato il contratto preliminare.

Esempio 1: contratto preliminare di compravendita stipulato a metà marzo 2020. Non sarà possibile sostenere il coronavirus come causa di forza maggiore. L’epidemia già stava mettendo in difficoltà la nazione, rinchiudendo in casa milioni di italiani.

Esempio 2: se invece il contratto preliminare fosse stato stipulato a dicembre, un ingente danno economico causato dal coronavirus (se così importante da determinare un impedimento assoluto), potrebbe essere una causa di forza maggiore. Era imprevedibile a dicembre un’evoluzione così drastica dell’epidemia.

1. Non rispetti il contratto

Questa è la posizione peggiore, sempre sconsigliata e quasi sempre evitabile. 

Perdi la caparra (o sei obbligato a restituirne il doppio). Nel caso di caparra confirmatoria rischi anche di essere citato in giudizio.

Anche nel caso tu non possa evitare di perdere la caparre, stipula un accordo scritto con la controparte in modo che non abbia più niente da pretendere da parte tua in futuro. 

Trattenuta/perdita caparra e fiscalità

Veniamo al terrore di tutti gli italiani: Le tasse!

Se perdo un importo dato a caparra posso dedurlo in dichiarazione dei redditi? La risposta è si, come confermato dalla Cassazione ( Sent. n. 16561/2017). Rivolgiti al tuo commercialista per capire come fare.

Se invece sei colui che la caparra la trattiene oppure la riceve come compensazione della mancata esecuzione del contratto, la situazione si complica leggermente:

• Se il contratto fosse andato a buon fine avrebbe determinato un reddito imponibile: in questo caso anche la caparra è considerata un reddito e, come tale, soggetta a tassazione.
• Se il contratto fosse andato a buon fine non avrebbe determinato un reddito imponibile: la caparra non è un reddito e non verrà tassata.

Vedi anche: Caparra confirmatoria trattenuta 

Tengo a specificare che ogni situazione andrebbe analizzata singolarmente. Da anni conosco e collaboro con lo studio Nomos Law Firm e mi hanno aiutato in tante situazioni inerenti la mia professione. Sono sicuro che avranno la soluzione giusta anche per te!

Ringrazio lo studio per avermi concesso l’onore di scrivere questo articolo e spero che possa essere stato utile. In questo caso… andate e condividete su tutti i social!

 Jacopo Tartaglia, chi sono?

Sono un consulente immobiliare e imprenditore del settore. Nato e cresciuto in Toscana, ma trapiantato nella metropoli milanese.

Come succede a tante persone, la passione per gli immobili è nata da una vicenda personale ed è poi diventata lavoro.

Se sei interessato a capire di più riguardo a tutto quello che ruota intorno alla casa e al mercato immobiliare ti invito a visitare il mio blog oppure a seguire le mie pagine social.